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2018年4季度房地产行业主要政策分析

2020-02-14 22:54:39来源:励志吧0次阅读

2018年4季度房地产行业主要政策分析

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摘要:2018年4季度房地产行业政策主要集中在以下三方面:一是2018年12月,中央经济工作会议和住建部工作会议内容奠定了2019年房地产调控的主基调仍然是“房住不炒”,调控政策以稳为主;二是2018年10月16日,住建部、财政部联合印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》,旨在完善住房租赁市场;三是2018年11月8日,住建部发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(上征求意见稿)》,对失信现象相当严重的房地产行业具有重要治理意义。

一、中央定调2019年楼市调控政策

2018年12月19日-21日,在北京召开的中央经济工作会议指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体,完善住房市场体系和住房保障体系。”紧接着,2018年12月24日,住建部召开全国住房和城乡建设工作会议,明确表示要抓好十个方面的工作。会议强调“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。”、“以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。”

对比前两年的中央经济工作会议,可以看出,首先,此次中央经济会议仍然坚持2016年中央经济工作会议“房住不炒”的定位,反映了中央对房地产市场的基础定位不变,为2019年乃至后续两年房地产市场调控明确了基调,也为房地产市场调控政策的延续和微调确定了基调。这意味着仍将积极保障刚需需求,严控投资投机性需求。其次,此次中央经济工作会议再度强调因城施策,将“分类调控”改为“分类指导”,说明房地产的管控主体不在于中央,而在于地方政府,中央扮演指导的角色,而地方才是真正扮演调控的角色。可见,此次中央经济工作会议更加强调“调控和指导”的关系。未来不同城市将根据市场变化对现有政策进行主动微调,防止房地产市场大起大落,影响宏观经济的平稳健康,这是“因地制宜”的一个重大突破。再次,在提高地方政府调控政策微调自主性的同时,此次会议提出“夯实城市政府主体”,将调控主体具体到市级而非省级,说明中央对地方在房地产调控中的主体更加明确,这将对地方政府形成一定的约束力,防止房地产市场因为政策变化再次出现波动,这也是贯彻执行稳市场、稳预期的基调。对城市政府调控自主性提高以及主体的明确是本次经济工作会议中最大亮点之一。最后,此次中央经济工作会议强调2019年房地产市场发展的两大体系完善住房市场体系和住房保障体系并举,与2017年所强调的租售并举的房地产市场发展体系最大的不同在于政府会更加强调住房保障体系的建设。2019年发展住房保障体系会成为国内房地产市场较为重要的部分。

相比中央经济工作会议有关房地产的表述,住建部的工作会议细化明确了未来房地产调控的政策方向,并明确了落地细节。一方面,对比经济“六稳”,住建部提出的“稳地价稳房价稳预期”的“三稳”目标最受关注;“继续保持调控政策的连续性稳定性”表明住建部不会明显放松调控;“加强房地产市场供需双向调节”相比2017年强调“针对各类需求实行差别化调控政策”强调了供给侧市场调节的重要性;“继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动”表明治理行动还将继续,对房地产市场秩序的整顿不会停止。另一方面,会议强调补齐租赁住房短板方面要“总结试点经验”,意味着大中城市培育和发展住房租赁市场进入总结经验阶段;强调要“积极盘活存量土地”,有望使得更多城市积极推进企业闲置工业用地、商业用地的盘活,通过制定相应的扶持政策,为当前极度低迷的商办市场打开新的通路;会议提出“深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构”,是公积金领域谋求改革深化的标志,主管部门或将加快对住房储蓄银行等相关措施可行性的研究。此外,与2017年住建部工作会议依旧强调三四线城市和县城要继续做好去库存工作不同,此次住建部工作会议并未提及去库存相关内容,表明去库存尤其是三四线的去库存已经阶段性结束。但值得注意的是,这一轮三四线楼市行情上涨所加大供应的土地,即将形成新的住房供应量,预计从2019年下半年开始将进入新的去库存阶段。

二、两部门印发政府购买公租房管理服务试点方案

随着大量公租房建成和交付使用,公租房运营管理中专业人员不足、服务水平不高、管理不规范等问题日益凸显。为进一步完善公租房运营管理机制,提升管理和服务能力,更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理,2018年10月16日,住房和城乡建设部、财政部联合印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》(以下简称《方案》),确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作,并且于2019年底前,总结试点经验成果,为提升公租房运营管理能力提供支撑。

《方案》明确购买公租房运营管理服务的主体是承担公租房运营管理职责的各级行政机关以及承担行政职能的事业单位,规定了可以购买的各类公租房运营管理内容和可以承接政府购买服务的主体,并提出要在试点地区建立健全公租房运营管理机制,完善政府购买公租房运营管理服务的管理制度与流程,形成一批可复制、可推广的试点成果。

《方案》明确试点地区要全面梳理现行属于政府职责范围、由财政支出安排的各类公租房运营管理内容,凡适合市场化方式提供的公租房运营管理服务事项,可通过政府购买服务方式实施。根据《方案》,政府购买的内容主要包括入住和退出管理事项,主要包括组织选房,租赁合同签订、续签、变更,办理入住手续,采集新入住住户基本信息,建立住户档案,办理退房手续;不得包括对保障资格的准入和取消。租金收缴和房屋使用管理事项,维修养护事项及综合管理事项。

当前我国公租房大规模建设时期已基本结束,住房保障工作重心由建设为主转变为管理为主。当前既有的公租房项目较多,其日常运营中,需要外部新的管理力量介入。此次《方案》采取政府购买公租房运营管理服务是解决当前公租房管理涉及的问题、难题的有效手段。《方案》的出台主要有以下4方面影响,首先,对于政府采购等有指导意义;其次,有助于公租房方面新的运营力量加入;再次,有助于提高公租房项目的运营服务质量;最后,有助于降低政府在公租房方面的运行成本,提高效率。

三、住建部重拳治理房地产市场失信行为

长期以来,哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等房地产市场违法违规行为花样频出,侵害了人民群众合法权益,严重扰乱了房地产市场秩序,造成了不良的社会影响。2018年6月28日,住建部等七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动;2018年7月31日,住建部公布专项整治首批20家违规房企与中介名单;2018年9月14日,住建部强调各地要持续深入开展专项行动,并通报各地专项行动查处的第二批违法违规房地产开发企业和中介机构名单。2018年11月8日,住建部进一步加大房地产市场失信行为整治力度,发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(上征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),列举了住房保障方面、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面等存在的101种行为,情节严重或社会影响较大的,将被列入失信联合惩戒对象名单。

根据《征求意见稿》,发布虚假房源信息和广告的,捂盘惜售或者变相囤积房源的,以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格的将被列入失信联合惩戒名单。另外,未取得商品房预售许可证,擅自预售商品房也将被“拉黑”惩戒。《征求意见稿》还明确提出,住房公积金领域存在限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款购房,情节严重且拒不整改的,将被列入失信联合惩戒黑名单。

对纳入失信联合惩戒对象名单的信用主体,《征求意见稿》提出,依法依规可以单独或联合相关部门、组织、机构采取特别惩戒措施,包括行政性约束和惩戒,从严审核行政许可审批项目,从严控制生产许可证发放,限制新增项目审批、核准,严格限制申请财政性资金项目,限制参与有关公共资源交易活动,实施市场和行业禁入措施,及时撤销荣誉称号等。对有履行能力但拒不履行法定义务的实施限制高消费行为等措施。引导商业银行、证券期货经营机构、保险公司等金融机构按照风险定价原则,对其提高贷款利率和财产保险费率,或者限制向其提供贷款、保荐、承销、保险等服务。

此次《征求意见稿》有三大亮点,第一,《征求意见稿》将把房地产行业纳入到社会信用体系中,使用黑名单制度,用失信惩戒机制对失信主体形成震慑,达到“一处失信,处处受限”的目的,对失信现象相当严重的房地产行业具有重要治理意义;第二,《征求意见稿》通过信用评价将守法诚信的房地产企业甄选出来,是对房地产企业道德与声誉的良性激励,有助于促进更多的房地产企业重视企业道德管理与声誉价值;第三,《征求意见稿》将保障性住房业主纳入失信范围,将有力地规范利用保障性住房牟利的违规行为。

2018年11月13日,住建部通报各地专项行动查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构名单;2018年12月24日,住建部工作会议提出“继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动”。预计未来,将继续广泛发动群众监督,畅通群众举报投诉渠道,对群众反映强烈、问题突出的典型案例挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。同时,将进一步强化督查问责机制,对专项行动实施过程中发现的违法违规行为,依法从严惩处。

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